2019年一号文件关键词：土改元年

2019年2月19日，新华社受权全文发布了2019年中央一号文件《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》，这是新世纪以来第16个聚焦“三农”的一号文件，文件中提出要深化农村土地制度改革，研究起草农村宅基地使用条例，开展闲置宅基地复垦试点，加快修订土地管理法、物权法等法律法规。

两千多年的农耕文化造成了中国人对于土地的极大依赖，中国人历来钟情于土地。近代社会，随着经济的发展和人口的迁移，土地对经济的影响也在逐渐演变。

2018年末的中央经济工作会议要求“全面深化农村改革，进一步深化农村土地制度改革”；未来，集体经营性建设用地入市，将改变长期以来地方政府高度垄断建设用地一级市场的征地供给模式。

房地产行业是实现土地价值的载体，房地产行业本身拥有很长的产业链条，行业派生货币的能力较强，因此成为拉动经济的支柱性产业。

国泰君安房地产团队通过分析当前的土地改革和宅基地制度改革，以中央一号文件的精神为纲，深入讨论了当前改革背景下的房地产市场发展趋势，认为2019年我们将迎来土地改革收获的元年。

2019年关键词：土改

对农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地的制度改革这三项的试点工作始于党的十八届三中全会。

《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（以下简称《意见》）是此次改革的总方针。从2015年3月份正式实施试点工作到现在已经进行了将近四年，期间经历了两次试点范围扩大、一次试点方案时间延长，直到2018年11月，国务院常务会议听取了试点情况汇报，农村土地改革终于要在2019年顺利收尾。

2018年中央经济工作会议中最大的变化是土地改革，激发农村活力，从城市的棚改、下沉至宅基地的改革。文件提到土地改革、提到城镇化，并从3个一亿人战略当中，重点提及落户1亿人。

我们认为，落户的难点并不在于城镇的接收，而是在于农民自主放弃农村户籍。而与户籍最挂钩的，依然是宅基地制度。按照“增人不增地、减人要减地”的规定，要放弃户籍，需要先解决宅基地收益归属问题。

与此相对应的货币化解决宅基地、进而替代棚改货币化、再使得农民进城，将是2019年最大主线。

十三届七次会议中涉及土地改革的具体政策有修订土地管理法、城市房地产管理法；完善对农民征地模式，允许进城落户的村民有偿退出宅基地；集体经营性建设用地入市，取消从事非农业务必须通过国有出让的方式。我们认为这些政策都是中央经济工作会议后土地改革方向的进一步落实。

在十三届七次会议修订土地相关法案之后，再次发布《意见》，全面推开土地改革，主要有五大看点：

按照前期规划，2018年，农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革在内的“三块地”改革试点，和土地确权登记已初步完成。

2019年，农村集体产权制度改革中的重要环节“农村集体资产清产核资”即将开展，农村土地承包法修正案有望出台。

因此，农村土地制度改革有望成为2019年最值得期待的突破方向。